Nova Lei do Aluguel 2026 muda regras de contratos, garantias e tributação

O ano de 2026 marca uma virada de chave no mercado de locações de imóveis no Brasil. Com a entrada em vigor de uma nova regulamentação voltada para os contratos de aluguel, tanto proprietários quanto inquilinos precisarão se adaptar a um conjunto de mudanças que afetam desde a forma como os contratos são firmados até a forma como os rendimentos são tributados.

A nova Lei do Aluguel em 2026 determina que todos os contratos de locação devem ser escritos, limita o uso de garantias locatícias a apenas uma modalidade por contrato, redefine os índices de reajuste e impõe novas regras tributárias sobre a renda de aluguéis.

Com essas mudanças, o mercado de locações entra em um novo ciclo, mais regulamentado, transparente e fiscalizado. A informalidade, muito presente nas locações residenciais até hoje, começa a perder espaço para um modelo mais profissional, onde cada cláusula do contrato precisará estar ajustada às novas exigências legais.

Por que essa mudança era necessária?

Durante anos, muitos contratos de aluguel foram firmados de maneira informal, sem registro, com garantias duplicadas e reajustes fora dos padrões legais. Em tempos de crise, esse modelo gerava incertezas, conflitos judiciais e insegurança para ambas as partes.

A nova legislação surge para corrigir distorções e modernizar práticas antigas, tornando o processo de locação mais claro, seguro e adequado ao cenário atual do país, que exige cada vez mais transparência fiscal e jurídica.

O que a nova Lei do Aluguel determina? Entenda os principais pontos

Abaixo, você confere os principais pilares da nova legislação, explicados de forma prática e acessível.

Contrato escrito passa a ser obrigatório

A informalidade nos contratos de aluguel agora é coisa do passado. A partir de 2026, todo contrato de locação deverá ser redigido por escrito, mesmo nos casos em que as partes mantenham um relacionamento de longa data.

Além de trazer mais segurança jurídica, essa exigência permite o uso de assinaturas eletrônicas com validade legal, o que facilita o fechamento de contratos à distância.

O que deve constar no contrato atualizado:

• Identificação completa das partes
• Endereço e descrição do imóvel
• Valor do aluguel e forma de pagamento
• Índice de reajuste anual
• Garantia locatícia escolhida (apenas uma)
• Cláusulas sobre rescisão, multas e devolução

Essa formalização garante que ambas as partes saibam exatamente o que esperar, evitando surpresas e disputas futuras.

Uso de uma única garantia por contrato

A prática de exigir caução, fiador e seguro fiança ao mesmo tempo será proibida. A nova lei estabelece que apenas uma forma de garantia poderá ser exigida em cada contrato.

Opções de garantia permitidas (escolher apenas uma):

• Fiador
• Seguro fiança
• Caução em dinheiro (limitada a três aluguéis)
• Título de capitalização

A medida visa impedir abusos e tornar a locação mais acessível para inquilinos que não possuem fiador ou condições de pagar múltiplas garantias.

Reajustes com base em índices oficiais de inflação

Outra mudança importante diz respeito aos reajustes do valor do aluguel, que deverão seguir índices oficiais e reconhecidos de inflação, como o IPCA ou INPC.

O IGP-M, que historicamente foi usado em boa parte dos contratos, passa a ser desencorajado por conta de sua alta volatilidade. Os reajustes fora dos índices previstos em contrato poderão ser considerados ilegais e anulados na Justiça.

Essa alteração proporciona mais previsibilidade e estabilidade para o inquilino, sem tirar do proprietário o direito de correção monetária.

Obrigações do locador e do locatário são reafirmadas

A nova legislação também reforça os papéis de cada parte dentro da relação contratual.

Responsabilidades do locador (proprietário):

• Entregar o imóvel em boas condições de uso
• Manter a estrutura física do imóvel
• Pagar tributos do imóvel e despesas extraordinárias de condomínio
• Não exigir obrigações além do previsto no contrato

Deveres do locatário (inquilino):

• Pagar o aluguel e encargos em dia
• Cuidar da conservação do imóvel
• Realizar pequenos reparos de manutenção
• Restituir o imóvel conforme condições contratuais

A lei ainda deixa claro que o inquilino não é obrigado a pintar o imóvel ao devolvê-lo, a menos que isso esteja previamente acordado por escrito.

Tributação sobre aluguéis: entenda as novas regras

A mudança mais sensível para os proprietários será a tributação sobre os rendimentos obtidos com aluguel. A nova Lei do Aluguel está inserida no contexto da Reforma Tributária, que prevê a substituição de diversos tributos por dois principais: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Esses tributos, que passam a valer progressivamente a partir de 2026, poderão incidir sobre receitas de aluguel, especialmente quando o proprietário ultrapassa certos limites de renda e número de imóveis alugados.

Quem será tributado?

Estará sujeito à nova tributação o contribuinte que:

• Possuir mais de três imóveis alugados
• Tiver rendimento anual superior a 240 mil reais com aluguéis

Nesses casos, além do Imposto de Renda Pessoa Física, o proprietário também será responsável por recolher IBS e CBS sobre o valor bruto recebido com os aluguéis.

A cobrança desses tributos será escalonada, aumentando progressivamente até que o novo sistema esteja plenamente implantado em 2033.

Entenda a transição tributária até 2033

A implementação da nova estrutura fiscal será feita em etapas, com o objetivo de reduzir o impacto imediato sobre contribuintes e o mercado.

Ano de Vigência	Situação dos Tributos
2026	IBS e CBS com alíquotas iniciais reduzidas
2027	Ajuste gradual dos percentuais de cobrança
2028 a 2032	Fase de transição com crescimento progressivo das alíquotas
2033	IBS e CBS entram em vigor em sua totalidade, substituindo os tributos anteriores

Esse período será importante para que os investidores reorganizem seus modelos de negócio, estimem a rentabilidade líquida dos imóveis e decidam se continuarão investindo em locação como fonte principal de renda.

Impactos diretos para o mercado imobiliário

As mudanças na Lei do Aluguel em 2026 também trarão efeitos práticos para imobiliárias, corretores e administradores de imóveis.

As imobiliárias deverão:

• Atualizar modelos de contrato conforme a nova legislação
• Investir em plataformas digitais com assinatura eletrônica e armazenamento seguro
• Treinar equipes para prestar suporte jurídico e fiscal aos clientes
• Reavaliar taxas de administração diante do novo cenário tributário

Do ponto de vista de mercado, é possível que haja uma reorganização da oferta de imóveis para aluguel, com proprietários repensando sua carteira de imóveis e inquilinos mais atentos aos seus direitos contratuais.

Casos práticos para ilustrar a aplicação da nova lei

Exemplo 1: inquilino sem fiador

Joana deseja alugar um apartamento, mas não tem fiador e não quer contratar um seguro fiança. Pela nova lei, o proprietário deve escolher apenas uma forma de garantia. Ele opta por caução de três aluguéis, o que viabiliza o negócio sem entraves.

Exemplo 2: investidor com cinco imóveis alugados

Carlos possui cinco imóveis em nome de pessoa física e recebe cerca de 300 mil reais por ano em aluguéis. Com a nova lei, ele precisará pagar IBS e CBS além do Imposto de Renda. Seu contador recomenda que ele migre para o regime de pessoa jurídica para obter melhor planejamento tributário.

Como se preparar para a nova realidade em 2026

Para locadores, locatários e profissionais do setor, o momento é de organização e revisão de contratos. Veja algumas medidas práticas para se preparar:

Para proprietários:

• Revise seus contratos atuais e veja quais precisarão ser formalizados
• Escolha uma única garantia locatícia para novos contratos
• Avalie seu regime tributário e consulte um contador
• Digitalize seus documentos e organize suas receitas de aluguel

Para inquilinos:

• Leia com atenção o contrato e exija cláusulas claras
• Negocie a garantia que for mais viável para seu perfil
• Acompanhe o índice de reajuste utilizado e questione valores abusivos
• Saiba que seus direitos estão mais protegidos com a nova lei

Para imobiliárias:

• Invista em treinamentos e atualizações legais
• Implemente sistemas digitais de contrato e gestão
• Esteja preparada para atuar como ponte entre proprietários e inquilinos nesse novo contexto

Conclusão

A nova Lei do Aluguel de 2026 representa uma evolução importante na legislação brasileira de locações. Com regras mais claras, contratos obrigatoriamente formalizados e uma nova estrutura tributária, o mercado ganha em transparência, segurança jurídica e organização fiscal.

Para quem aluga, é o momento de conhecer seus direitos e deveres. Para quem possui imóveis, é hora de rever estratégias, ajustar contratos e buscar planejamento tributário adequado. E para os profissionais do setor imobiliário, a nova legislação exige atualização constante e postura consultiva.

O futuro do aluguel no Brasil será mais profissional e mais justo. A forma como você se adapta a essa nova realidade vai determinar seu sucesso em um mercado que tende a se tornar cada vez mais regulado e competitivo.